¿QUÉ ES EL IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES?

Te explicamos algunos procedimientos para ahorrar en la factura del IBI.

IBI son las siglas de impuesto de bienes inmuebles, corresponde a un impuesto municipal sobre los bienes inmuebles mediante el cual, los propietarios de los inmuebles están obligados a pagar por el hecho de poseer su titularidad. Este impuesto a la propiedad de bienes inmuebles debe abonarse tanto para viviendas, locales, garajes o almacenes, como solares, fincas rústicas, etc.

¿Cómo se calcula el valor catastral para pagar el IBI?

Para calcular la cuantía del IBI, es decir, lo que se nos cobra por el hecho de ser titulares catastrales de los bienes, los ayuntamientos se basan en su valor establecido por el catastro mediante el valor catastral. Es por ello por lo que debemos entender al valor catastral como el DNI de nuestras propiedades ya que a través de él se calcularán muchos de los impuestos que debemos pagar anualmente (tales como el impuesto de bienes inmuebles).

Según su superficie, uso, clase, antigüedad y una serie de coeficientes aplicados al valor unitario de la edificación el catastro calcula el valor de nuestros inmuebles. Y son estos aspectos los que se pueden revisar para ayudarnos a ahorrar en las facturas ligadas a los impuestos que graban los inmuebles al reducir el valor catastral.

¿Cuándo y cómo pueden iniciarse los procedimientos para para ahorrar en la factura del IBI y otros impuestos?

Todos los procedimientos ligados a la reducción de la factura del IBI y otros impuestos que graban nuestros inmuebles tales como la plusvalía municipal o el impuesto de sucesiones se pueden iniciar en cualquier momento a instancia de la propia administración y de nosotros mismos como titulares catastrales, mediante un procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales.

Al mismo tiempo, las resoluciones que estimen la subsanación de las discrepancias desde el día siguiente a la fecha en que se acuerde tendrán efectos en el pago de impuestos y también efectos retroactivos. Con lo cual podremos reclamar la cuantía económica que ya hemos pagado en años anteriores como revisión de esa subsanación catastral.

Así si se obtiene la subsanación de las discrepancias catastrales y con ello se reduce el valor catastral de nuestros inmuebles, el contribuyente obtendrá un ahorro fiscal a futuro y al tener efectos retroactivos podremos solicitar la devolución de los pagos indebidos de los impuestos pagados en ejercicios anteriores y aún no prescritos.

¿La subsanación de discrepancias catastrales sirve para ahorrar en qué impuestos?

A primera vista parece que el ahorro en el pago de impuestos no es muy alto, pero esto no tiene que ser así.

Estos son los impuestos en los que podríamos tener descuento al revisar el valor catastral:

Impuesto de la plusvalía municipal (IIVTNU). El contribuyente obtendrá un ahorro fiscal por la trasmisión de un inmueble e incluso la devolución del impuesto que se pagó en su día sino ha prescrito la posibilidad de hacerlo. Este impuesto deberá ser abonado cuando exista transmisión de la propiedad ya sea por herencia o legado, donación, transmisión, compraventa o permuta, así como cuando se dé una enajenación en subasta o una expropiación forzosa. Es decir, con la ley en la mano, cuando vendemos, compramos, heredamos, nos expropian o nos desahucian nuestras propiedades estamos obligados a pagar este impuesto calculado en base al valor catastral.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). El ITP es un impuesto estatal cedido a las comunidades autónomas que nosotros como vendedores o donadores de nuestros bienes inmuebles debemos de pagar dependiendo de en cual comunidad autónoma nos encontramos. La subsanación o rectificación del valor catastral tendrá consecuencias en la Comunidad Autónoma de liquidación del tributo, que utilice los métodos de valoración de inmuebles que parten del valor catastral de los mismos.

El Impuesto sobre las personas Físicas (IRPF). Se obtendrá un ahorro fiscal por la tributación de este impuesto debido a que la imputación de las rentas inmobiliarias será menor al bajar el valor catastral de los mismos.

El ya mencionado, Impuesto sobre los Bienes Inmuebles (IBI). Es el impuesto directo que graba los bienes inmuebles y la reducción del valor catastral reducirá la cuantía de ese impuesto con carácter inmediato y retroactivo.

¿Cómo se puede reducir el valor catastral y ahorrar en la factura del impuesto de bienes inmuebles y otros impuestos?

Si modificamos el valor catastral conseguiremos un considerable ahorro en los impuestos que graban los bienes inmuebles (IBI y otros), así como incluso la devolución de impuestos ya pagados en años anteriores.

Destacan lo Procedimientos de subsanación de discrepancias catastrales. Es un procedimiento que ha de iniciarse cuando los datos y características que tenga el catastro de nuestros bienes inmuebles en cuanto a uso o destino, antigüedad, categoría, superficie de las construcciones y del suelo, y catalogación de balcones, terrazas o porches.

Este tipo de errores son muy comunes en la actual cartografía catastral. Y por lo menos requiere de una valoración o estudio de posibles errores para poder cuantificar cuanto nos podemos ahorrar.

Para que entendamos un poco como podemos ahorrar debemos conocer un poco más cómo se calcula el valor catastral para con ello evaluar la cuantía a ahorrar.

El Catastro utiliza una ponencia de valores establecida en base a los valores de mercado de los bienes inmuebles de un determinado ámbito geográfico. Ese valor de mercado expresado en euros/metro cuadrado no se puede recurrir ya que ha sido aprobado por ley.

Entonces tu vivienda o bien inmueble tendrá asignada un valor de repercusión del suelo por cada metro cuadrado, un valor de base que no se puede recurrir y que se establece por zonas geográfica dependiendo del valor de mercado de cada una de esas zonas.

En este punto la revisión de la superficie de tu vivienda o suelo de la misma puede hacer bajar la factura del IBI y los demás impuestos. Para ello se ha de iniciar un procedimiento de discrepancias catastrales. Para ello se deberá realizar un levantamiento topográfico georreferenciado de tu inmueble, validarlo técnicamente mediante una representación gráfica alternativa y mandar el procedimiento de subsanación de discrepancias al catastro.

Asique si sospechas que la superficie de tu finca o construcción tiene una superficie catastral mayor que la que tiene en la realidad este procedimiento te servirá para ahorrar en tus impuestos.

La falta de coincidencia entre la cartografía catastral y la realidad física de los inmuebles en España es muy frecuente. No se pierde nada en analizar y valorar la precisión con la que le catastro define las superficies de nuestras propiedades. Si pinchas en este link podrás acceder a un servicio totalmente gratuito de Informe Topográfico, para que desde Topografía Pangea se elabore un informe topográfico de la situación actual de tus inmuebles en el cual se comparará la situación catastral con la realidad.

Además de la superficie el año de antigüedad de las construcciones puede ser otro de los valores a revisar. Si el catastro en su base de datos tiene anotado un año de construcción menor que el que figura en el certificado fin de obra de vuestra vivienda, almacén, local comercial, etc. podrás obtener un descuento en el pago de tus impuestos, principalmente en el impuesto de bienes inmuebles. Esta antigüedad se aplica mediante un coeficiente corrector al valor de inicio antes citado.

Será de vital importancia para el análisis de este procedimiento que nos adjuntéis el certificado final de obra de vuestras construcciones. Nosotros lo comprobaremos rápidamente y os estimaremos la adecuación y viabilidad del procedimiento de subsanación de discrepancias. No podéis nada, esta estimación es gratuita.

Además de este factor de corrección el catastro aplica otros a la hora de calcular el valor catastral del suelo, de las construcciones y conjuntos.

Coeficientes correctores del valor del suelo:

1.A. Varías fachadas a la vía pública: Para la valoración de parcelas con más de una fachada y formando una o más esquinas, se podrán tener en cuenta los siguientes coeficientes:

A-1: Dos fachadas, 1,10.

A-2: Tres o más fachadas, 1,15.

En este caso y bajo nuestra experiencia con respecto a la revisión de valores catastrales no supone una revisión en la mayoría por no decir en todos los casos que hemos estudiado. No se si será que es un valor siempre al alza, es decir, que siempre va a aumentar el valor catastral o por echo de que es muy fácil de comprobar por parte de los técnicos del catastro.

1.B. Longitud de fachada: En las parcelas cuya longitud de fachada sea inferior a la mínima establecida por el planeamiento, se podrá aplicar un

coeficiente corrector igual a L/LM, siendo L la longitud de la fachada y LM la longitud mínima definida por el planeamiento o, en su caso, por la ponencia de Valores correspondiente.

En ningún caso se aplicará un coeficiente inferior a 0,60.

Este si es un aspecto a tener en cuenta a la hora de estudiar el posible ahorro en nuestros impuestos. Para ello se ha de acudir al planeamiento urbano de cada municipio. Su comprobación puede ahorrarnos hasta un 60% nuestra factura del IBI en referencia al suelo de nuestros inmuebles.

1.C. Forma irregular: Cuando las características geométricas de una parcela impidan o dificulten la obtención del rendimiento previsto en el planeamiento, se podrá aplicar un coeficiente corrector de 0,85.

Otro factor importante a comprobar. Una vez más el análisis del planeamiento urbano del municipio será la clave.

1.D. Coeficiente D) Fondo excesivo: En el caso de que la ponencia de valores establezca la aplicación de este coeficiente, y para parcelas ordenadas para edificación en manzana cerrada con exceso de fondo sobre aquél que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento o, en su caso, sobre el fondo normal en la localidad, se podrá aplicar a este exceso el coeficiente reductor 1/n+1, siendo n el número de plantas de edificación permitidas en dicha calle.

En el caso de parcelas con más de una fachada, se trazará una paralela a la fachada de la calle de mayor valor unitario, a la distancia del fondo referido en el párrafo anterior y a esta zona se le aplicará dicho valor; se actuará de igual forma en relación con las restantes fachadas, en orden decreciente de valor. A la parte del solar que resulte no incluida en las zonas así determinadas, se le aplicará el mayor valor unitario afectado por el coeficiente 1/n+1, siendo n el número de plantas de edificación permitidas en la calle de mayor valor unitario.

1.E. Superficie distinta a la mínima:

En las parcelas ordenadas para edificación abierta, con superficie S distinta de la mínima (SM) establecida por el planeamiento o, en su defecto, por la costumbre, se podrán aplicar los siguientes coeficientes:

S/SM <1 ……………………………………0,80 (aplicable a toda la superficie)

1 ≤S/SM ≤2 ……………………………….1,00

2 < S/SM …..………………………………0,70 (aplicable a la superficie que exceda de 2 SM).

1.F. Inedificabilidad temporal: En caso de parcelas o subparcelas no edificadas que, por circunstancias urbanísticas o legales, debidamente justificadas, resulten total o parcialmente inedificables y mientras subsista esta condición, se aplicará a la parte afectada el coeficiente 0,60.

1.G. Afección a suelos destinados a construcción de viviendas sometidas a regímenes de protección pública: En los terrenos sin edificar calificados en el planeamiento con destino a la construcción de viviendas de protección oficial u otro régimen de protección pública, se aplicará un coeficiente corrector de 0,70.

Como se puede el descuento aplicar en caso de discrepancia catastral es considerable a la hora de valorar el suelo de nuestras construcciones. Pero el ahorro no ha de quedar solo aquí. Si tenemos en cuenta las construcciones podemos encontrar los siguientes criterios:

Coeficientes correctores del valor de las construcciones:

2.I. Estado de conservación, que distingue entre:

Normal (construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no necesitan reparaciones importantes): 1,00.

Regular (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,85.

Deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,50.

Ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina): 0,00.

Y también existen otro grupo de coeficientes de corrección de aplicación conjunta al suelo y a las construcciones:

Coeficientes correctores del valor de las construcciones:

3.J. Depreciación funcional o inadecuación: En caso de construcción, diseño, instalaciones o usos inadecuados, se aplicará el coeficiente 0,80.

3.K. Viviendas y locales interiores: En aquellas viviendas y locales considerados como interiores, por abrir todos sus huecos de luces a patios de parcela, (no de manzana) en edificación cerrada, se aplicará el coeficiente 0,75.

3.L. Fincas afectadas por cargas singulares: En caso de fincas con cargas singulares, por formar parte de conjuntos oficialmente declarados histórico-artístico o estar incluidas en Catálogos o Planes Especiales de Protección, se podrán aplicar los siguientes coeficientes, en función del grado de protección:

Protección integral (la naturaleza de la intervención posible es la de conservación; se permiten obras de reparación, restauración, mantenimiento o consolidación de sus elementos): 0,70.

Protección estructural (la naturaleza de la intervención posible es la de cambio de uso o redistribución): 0,80.

Protección ambiental (la naturaleza de la intervención posible es la de renovación por vaciado o sustitución interior, incluso la reproducción formal del cerramiento exterior): 0,90.

3.M. Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco: Para fincas afectadas por futuros viales, inconcreción urbanística, expropiación, reparcelación, compensación o fuera de ordenación por uso, y mientras persista tal situación, que deberá ser justificada anualmente, se aplicará el coeficiente 0,80, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la ponencia de valores correspondiente.

Cuando se trate de suelo sin edificar o suelo valorado por unitario, este coeficiente será incompatible con el coeficiente F)

3.N. Apreciación o depreciación económica: Este coeficiente se aplicará para adecuar los resultados obtenidos por aplicación de las normas precedentes a la realidad del mercado inmobiliario, evaluando casos de sobreprecio en el producto inmobiliario, por razones contrastadas de alta demanda en el mercado, inexistencia de otro producto similar por alta calidad en las características constructivas y también para evaluar un bajo precio por falta de mercado y caída en desuso, todo ello enmarcado en zonas determinadas y concretas, que podrán definirse en su caso según tipologías o usos de edificación.

Este coeficiente podrá ser aplicado para atender a distintas situaciones de mercado dentro de un mismo inmueble, como pudiera ser el incremento de valor derivado de la existencia en áticos y construcciones escalonadas de terrazas que formen parte de una vivienda o local y sean de uso privativo. Será compatible con cualquier otro que fuera de aplicación a la finca considerada.

Situaciones de apreciación: 1,80 ≥ N > 1,00

Situaciones de depreciación: 1,00 > N ≥ 0,50

Se ha de tener en cuenta que cuando concurran dos o más coeficientes de los considerados en el apartado anterior, sólo se podrá aplicar uno de ellos, salvo en el caso de los coeficientes J) y N) que son compatibles entre sí y con cualquier otro. En los demás casos de concurrencia, se optará por el que represente mayor disminución del valor.

Para concluir estas indicaciones prácticas sobre el ahorro de impuestos lo más eficaz es reducir el valor catastral del inmueble, lo mejor es dejarte asesorar por expertos, que analicen tu inmueble y garanticen que se obtiene la menor valoración posible del mismo.

Contacta con Topografía Pangea, analizaremos tu caso y veremos la viabilidad económica de proyecto de reducción del impuesto de bienes inmuebles. Nuestros especialistas en catastro no iniciarán ninguna actuación siempre y cuando no valla a resultar satisfactoria para vuestros bolsillos.